Как узаконить дом - самострой без права на землю в Украине

    

Дом-самострой без права на землю может появиться у собственника несколькими путями.

1. Самострой получен в наследство.

2. Самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены.

3. Самострой "приобретен" у другого владельца.

Каждая из перечисленных ситуаций может иметь варианты.

В зависимости от этих путей приходится и выбирать и способ, как это сделать.

Что делать, если самострой получен в наследство

Вины теперешнего владельца в этом нет. Так получилось.

Скорее всего, участок, на котором находится самострой, был ранее совершенно законно предоставлен наследодателю, но не был им оформлен в законном порядке (обычно в селе говорят на такую землю, что она "не была приватизирована"). А, посколько земля не была оформлена, то и передать ее в наследство законно нельзя. При этом никто, кроме наследника, на землю не претендует, т.к. все знают, что землей пользовались законно. В этой ситуации есть только один выход: суд. В большинстве случаев суды такие иски удовлетворяют, хотя, конечно, прийдется поморочиться. Наследнику нужно обращаться в суд с иском о признании права на землю в порядке наследования. И одновременно с иском о признании права на самострой в порядке наследования. Обычно эти иски подают в одном, иногда - в разных.

Ответчиком в иске является местная сельская рада, где находится имущество. Иск подается в районный суд. В суде нужно будет доказать, что наследник является наследником и что имуществом до момента смерти законно пользовался умерший. Также, что самострой построен умершим и за его счет. Если дом - самострой был построен до 05.08.1992 г., то, скорее всего его не нужно будет вводить в эксплуатацию, если построен после 1992 г., то прийдется после решения суда еще и пройти процедуру ввода, например, в упрощенном порядке. После поручения решения суда будет можно обратиться за изготовлением госакта на землю и зарегистрировать его в регистрационной службе. Получив госакт, собственник может обращаться в регистрационную службу для регистрации бывшего самостроя. После регистрации самострой становится законной собственностью

Что делать, если самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены

Незаконно построенный дом на чужой земле - это, с юридической точки зрения, двойная проблема: самострой + самозахват земли.

Первая проблема - это нарушение права другого собственника на пользование землей. Каждый земельный участок в Украине всегда имеет собственника. Человек только тогда может уверенно считать землю своей, если он оформил на нее документы и получил право нею пользоваться. Иначе земля принадлежит либо местной общине (распоряжается местный совет), либо государству Украина (распоряжается районная администрация), либо другому частному лицу или предприятию. Причем, Коммунальная земля (местной общины) и Государственная земля могут даже не иметь госактов, Земельный кодекс Украины просто относит землю в границах населенного пункта к земле местной общины. Поэтому, самовольно построив дом на чужой земле, владелец самостроя сразу нарушает права другого собственника (в лице, например, местного совета, районной госадминистрации, соседа или предприятия). Естественно, законный собственник имеет право защищаться всеми доступными ему законными способами: требовать снести самострой, освободить участок и вернуть все как было, требовать возмещения убытков, жаловаться в правоохранительные органы, в ГАСК, в земельную инспекцию, прокуратуру, обращаться в суд. И закон будет на стороне законного собственника, и это правильно. Получается, если законный собственник будет категорически против использования его земли и не захочет поделиться ею с владельцем самостроя, узаконить такой самострой, скорее всего или не удасться вообще, или обойдется очень-очень дорого (прийдется "уговаривать" большую ораву чиновников, прокуроров и судей). Есть еще и такой вариант, когда капитальное строительство на земле вообще запрещено. Например, в прибрежной полосе (рек, морей) или на сельскохозяйственной земле (там разрешается только выращивать сельхозпродукцию). В этом случае даже при категорическом согласии собственника отдать землю под самострой шансов получить эту землю практически нет, т.к. чиновнику будет "светить" срок и небо в клеточку за превышение должностных полномочий.

Если же законный владелец в принципе не против использования его земли, здесь возможны несколько вариантов законной передачи ее в пользование владельцу самостроя:

бесплатная приватизация земли в рамках норм Земельного кодекса Украины;

• законная продажа участка (части участка);
• аренда участка;
• заключение договора суперфиция (вид договора аренды, когда законный собственник разрешает другому лицу строиться на своем участке)

Легализация самостроя

Легализация самостроя, по большому счету сводится к получению документа о его вводе в эксплуатацию из ГАСКа (регистрации декларации о готовности). Только при наличии зарегистрированной в ГАСКе декларации можно зарегистрировать право собственности в государственном реестре недвижимости.

Способов легализации (узаканивания) есть несколько:

1. в упрощенном порядке (касается некоторых видов самостроев и действует до конца 2015 г., но могут и продлить);
2. в судебном порядке. Здесь нужно понимать, что суд-то признает право собственности на объект, но только на основании решения суда зарегистрировать дом в госреестре не получится, все равно будет нужно вводить дом в эксплуатацию в ГАСКе.
3. заплатить все штрафы в ГАСКе и ввести дом в эксплуатацию либо на основании строительного паспорта, либо изготовив полную проектную документацию.

Таким образом, процедуру ввода самостроя в эксплуатацию в любом случае прийдется пройти.

Иногда, кстати, местные советы, идя навстречу собственникам самостроев на захваченных ими участках, принимают специальные решения, которые позволяют совершенно законно обращаться гражданам в местный совет для решения этой проблемы. Как правило, решениями местных советов предусмотрена процедура обращения заинтересованного лица в местный совет, рассмотрение заявления специальным советом и принятие решения о возможности выделения земли и согласование проектной документации. Такое решение, например, действовало в Одесском горсовете до 2011 г. Узнать, если такой порядок и действует ли он, можно в местном совете, например, прийдя на прием к голове (мэру города) или заместителю головы по вопросам строительства или земельным вопросам, или к юристу местного совета.

Что делать, если самострой "приобретен" у другого владельца

Вообще приобрести самострой законно нельзя, т.к. покупка считается законной, если самострой зарегистрирован в госреестре недвижимого имущества - это требование Гражданского (Цивильного) кодекса Украины (ст.ст. 182, 334). Поэтому такая покупка - фактическая, но не юридическая, незаконная. Под "приобрретением" также нужно понимать любой переход (передачу) права - подарок, обмен, проигрыш в карты и т.д. Этот случай самостроя является усложненным вариантом предыдущего.  Разница только в том, что заплатив за "покупку" самостроя, новый "собственник" получает в довесок некоторую кучу проблем с дальнейшим узаканиванием самостроя. С момента принятия ответственности за самострой, новый "собственник" становится тем лицом, на которое будут накладывать штрафы и т.д., несмотря на то, что фактически самострой строил другой человек.

Выводы:

• большинство самостроев можно узаконить;
• есть самострои на чужой земле, которые нельзя узаконить, таких случаев немного;
• есть самострои, которые можно узаконить только судом - наследство;
• стоимость узаканивания самостроев может быть выше стоимости самого самостроя.

Конечно, в статье невозможно предусмотреть и рассмотреть все нюансы узаканивания самостроя. Целью статьи является указание направления действий для выхода из сложившейся ситуации. В любом случае, Вам потребуется помощь профессионального юриста для правильного оформления документов и понимания правильного поведения в госорганах.

Джерело: ГАСК Україна